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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:楼市无拐点,只是制造供需失衡  

2011-08-09 06:22:26|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市无拐点,只是制造供需失衡

    楼市空前调控,似乎要再现08年中的局面。但是,又不尽然。

    《瞭望东方周刊》载文:“多地土地市场现流拍寒潮卖地增收发展模式遭疑”。其中的一些数据应当引起我们的深思。7月19日,中国指数研究院发布监测数据:2011年上半年,全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,同比下跌5.5%,土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市,同比降幅最大的为北京,降48.32%,降幅最小的为上海,降21.97%。

    消息人士指出:部分城投公司确实存在将流动资金转为固定贷款的现象:“对流动资金贷款的监管现在更严格了。”中国三星经济研究院的报告显示,地方融资平台“同房地产行业紧密结合,同其他产业愈走愈远,一定意义上已经脱离了融资为地方经济服务的初衷”。根据中国社科院的调研,全国数千家地方融资平台公司中仅有 10%左右以项目现金流作为第一还款来源,大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行利息。

 

  再看市场与融资情况:以万科为例。

    万科中报显示:今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%,销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。上半年万科竣工面积107万平方米,仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响,上半年万科结算面积138.3万平方米,比去年同期下降8.1%;结算收入191.7亿元,比去年同期上升16.5%,增长幅度远低于销售增长。

    但同时,据媒体报道:上半年,核心城市的投资增速已同比大幅下滑,这种景象与08 年二季度的情况类似,而投资与开工的放缓只能影响一年以后的住房供应。这也是09年二季度末楼市真实回暖,市场无房可供的真实原因,也难怪09年一线城市的房价普调近一倍,主因是供需矛盾引起的恐慌性购买。而09年中,什么四万亿还只是停留在概念中,但是,全球金融危机却是深化状态。

    上市房企的优势还在于融资能力。报道显示,万科至少在上半年通过信托融资37亿元,均为2年期,加权融资成本约为11.4%,大大低于市场平均水平。

    几乎所有的信贷收缩的努力,目的是收紧房企的资金链条,但是,对应信贷收缩的手段有多种,万科是例子,还有鼓励和开放地方政府发行企业债以建设保障房的努力,在保障性安居工程建设压力之下,事实上还是新的信贷宽松政策。

 

    看一下市场的真实情况。北京作为唯一提出房价稳中有降的城市,但是,北京房协公布数据显示,1-7月北京新建普通住房的价格为13623元/平方米,比去年全年下降8.2%;7月新建商品住房成交均价每平方米22690元/平方米,环比上涨9.8%。

    媒体运用数据的选择性记忆可见一斑:只宣传了新建普通住房,而无视了新建普通商品房数据。那么,只能说明北京新建商品房占新建普通住房的比例调低。这恰恰符合北京市目前的现状。而北京计划要稳中有降的就是新建普通住房。但是,与普通消费者息息相关的,绝不是保障房,而是商品房部分。

    那么对于其他并未提出稳中有降,而是遏制涨幅的城市,房价特别是商品房价的上涨局面也很难改变。至于某些项目、某些公司的促销,在限购限价的政策下,不可能带来总量的加大,也很难起到真正的示范作用。不见得是死扛,而是适当调低上市量和上市速度既可以暂时摆脱目前的局面,或者,转头向下以求市场。这也是一线房企上半年的销量大增带来的经验。

    08年都不能算拐点,那么2011年的市场,绝不会迎来拐点,而只是市场的暂时收缩。

    目前最大的问题是保障性安居工程的乱象已经十分明显。特别是有产权的保障房,也即棚户区等三旧改造400万套、限价房、经济适用房220万套,2011年的1000万套保障性安居工程中,此三类占比62%以上。而公租房220万套才与新增城市人口有相当关系。

    事实上,棚户区等三旧改造项目的顺利实施,依靠的恰恰是商品房市场的繁荣。那么,我们的限购限价导致的土地流拍,最终的结果是最差的。只会加大供需失衡,而不可能有任何对市场预期好的影响。

    那么我们的政策试图制造的绝不是拐点,而是遏制涨幅。这才是对市场的理性调控。

    至于美债带来的危机,是不是会影响到中国的选择,我们也将拭目以待。媒体专家忘性大,市场却不会迎合媒体专家的预测。中国多亏了有内需,不论是97年的亚洲金融危机,还是08年的全球金融危机,我们仅仅靠拉动房地产的需求即可轻松化解。

    毕竟,说我们12年,二三线城市不足十年,四线以下城市刚刚起步的房地产市场,如果是已经完全解决了住房改善问题,那么这只能是胡话。至于胡编乱造的空置房,绝不是市场的真实反映。

    房地产特别是土地市场,模式改变是很难的。那么,给行业一个合理稳定的预期才是理性的,而目前的政策基础恰恰是对市场的误判而已。相信08年的局面绝不会再2011年重现的。不论政策是否理性,市场是理性的,消费者是理性的。这已经足够。

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