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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:北京房价可不可以涨到30万/㎡  

2011-09-14 03:28:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:北京房价可不可以涨到30万/㎡

对话徽湖

2011年08月30日 15:07 来源:中国经济网

 

    全经联研究院副院长陈宝存与知名房地产评论员徽湖日前在做客中国经济网《中经名博会》访谈节目中谈到了各自对房地产宏观调控的看法。徽湖认为限购是没有办法的办法,而陈宝存并不认同徽湖的观点,他表示应该完全的归于市场。以下为访谈实录。
    徽湖:从今年各城市的数据显示,除了一线城市受到很严重的限购之外,其他的二三线城市,最近中央开始出台新一轮的限购,扩大限购城市的范围,可以证明两代会之前出台的房产新政是没有效果的,或者说有效果的话只是一线城市有一部分的效果。  
    主持人:限购是否是长久之计?  
    徽湖:就看地方政府是否舍得限购,北京市长郭金龙已经说了,市常务会上说出来限购政策应该是北京常态的政策,就是民生的政策,不能让全国的人都来买北京的房子,如果让全国的人来北京买房子的话,陈总的观点会得到验证,一年出现百分之二三十都是小菜一碟,现在的情况有限购,有各种保障房的政策之下,不会让房价快速的上涨,总体来讲我的观点跟陈总是不一样的,就是5-10%的涨幅。  
    主持人:您支持限购?  
    徽湖:我不支持限购,04年8月31日实行土地招拍挂以来土地的价格节节攀升,任何的调控,03年到现在有几个特点,第一个特点是只从开发商作为供给方下手,购买者是需求方,从这个角度下刀子,第二个角度是土地的成本,土地的价格从来不做任何的文章,就是说土地收益还是每年要逐年上涨的。第三,从契税和购房的成本,贷款的利息都是上涨的,作为购房者发现房价涨了,总价高了,去年能买两居室,今年只能买一居室,明年只能买一个厕所,放贷是二成,三成,现在二套房是六成,你说这种调控会有效吗,不出台限购政策能出台其他政策吗?
  主持人:您觉得现在的环境下限购是最好的解决房地产存在诸多问题的一个办法?
  陈宝存:这不是一个好办法,是加剧矛盾的办法,现在恶果已经出来了,就是土地出让是一个僵局。  徽湖:我的观点是没有办法的办法。
  主持人:我们知道一类专家对于宏观调控的手段是非常乐观的态度。
  陈宝存:那是砖头的砖,不算专家。
  主持人:我们知道著名的财经记者侯宁说北京的房价会降50%左右。
  陈宝存:未来两三年中国的房价会一钱不值,我说是建立在2012年全球人类毁灭的说法,怎么会一钱不值呢?还有一个“谢国跌”去年有一个理论,未来五年中国的人均收入涨四倍,房价降低80%,这样的砖头专家没有办法谈,根本就不理解,根本不知道房地产是怎么回事,房地产市场不是股市,不是证券市场,还有土地,我不太懂股票,股票可以从100掉到1毛,甚至一钱不值,如果说中国股市未来一钱不值,我可能听听,如果说房价一钱不值的话,土地就不值钱了吗?
      主持人:对于限购和国家宏观调控方面是持比较乐观的态度?
  徽湖:房地产这块,成本这块,跟股市最大的区别,股市是虚拟经济,从6万掉到1800也很正常,房地产是有刚性成本的,刚才说的刚性成本是很简单的,第一个是土地这块,刚才已经说了,政府是不会让利的,第二是建设成本,钢材在涨价,成本会自然的上涨。第三块是灰色,攻关的成本,这是很大的,所有做过开发的人心里都很清楚的。谢国忠也好,侯宁也好,认为未来的房价跌50%,我认为是不可能的,稍微有一点经济学常识的,如果房价跌50%,中国的经济会出现什么样的状况,只要稍微预测一下,国家从宏观经济的角度讲也不会让房价跌50%。
  陈宝存:中国的房价是球的话是铅球,没有泡沫。日本的情况,这几天我们在探讨,中国的未来在哪,中国的经济转型能不能做到,增长点只在城市化进程上。
  徽湖:我跟陈总的观点不一样,中国的房地产到底有没有泡沫,肯定有泡沫。相对于什么人来讲,一个月挣5万块钱买1亿的别墅,这就是一个很大的泡沫。对于陈总这样月收入1千万的人来说买100万的房子就是铁球,没有泡沫,我认为中国的经济增长,首先第一是急功近利,地方政府,包括所有的限购政策,还有一系列的出台的调控手法,是糨糊上面贴纸,本来是气球拿针一扎就炸了,现在是糊糨糊在进行保护,现在的政策,包括地方政府是保护泡沫,为了不让泡沫爆炸,并不是拿针把泡沫扎破,从头再来。
  主持人:通过加息来捅破房地产泡沫,您同意这个观点吗?
  徽湖:通过加息无外乎是增加了贷款的成本,现在房子卖5万一平米,首付50%的钱,如果放在银行里面通胀,购买力包括实物资产会急速贬值。银行的固定利率6.53%,加息不能一下子加1个点的,一年加四次就是增加了1%的成本,两年之后,只要房子成了现房就是6万块钱一平米,作为一个理性的投资者会选择什么呢,我认为至少对于有资产的人,有存款的人来讲是一个问题。比如银行有一百万,只要今年底不花出去真的很着急。
  主持人:刚才提到市场是理性的,消费者是理性的,陈老师对这个观点是不认同的,您觉得市场是不理性的?    陈宝存:在调控下面,这个市场已经不能称之为市场了,再有老百姓的消费需求也是不理性的,给我定的意义就是唱涨派,但是09年我是最早提出限购的,限制80后买房是09年《蜗居》播出之后我最早提出的,09年之后我最早提出来应该转变居住理念的,现在的政策不见得是领导们看了我的两篇文章,就说我的文章影响力特别大,倪萍主持的一个民生大议节目争论得也很厉害,现在主要的原因是同一时间点,80后,90后都想今年买到房子,就是鲁班也造不了这么多,所以才限购,虽然限购无奈,虽然我不赞成,但是我又是最早提出限购的,是否觉得我特别矛盾呢?真的不是,市场供应量是有限的,这一年就是这么多,但是让所有的老百姓拿着工资收入买房子的话是买不上的,一年不过是900万套的市场供应量,一两亿人都想今年买房子是最大的问题。
  主持人:刚才徽湖老师说限购是没有办法的办法,您说有更好的办法。
  陈宝存:就是完全的归于市场。
  主持人:现在全部放开?
  陈宝存:只有归于市场才能解决供需的问题,北京就是高价的,就是10万,就是30万一平米的,有市场吗?有。跟挣一千块钱想在北京买房买车的人有什么关系,08、09年我在腾讯博客是挨骂太多了,就一篇文章就六七千人骂我,实际上就是解决这个问题,一定要压制需求,一定要大建公租房,压缩经济适用房,所有的政策撤销,解决进入城市的基本居住问题,当然也不会很便宜,到北京挣钱一个月挣1万,石家庄一个月挣一千,住的都一样,都是一个费用,都跑北京来了。
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