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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:养大鳄的银监会推涨二三线城市房价  

2011-09-16 07:38:40|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:养大鳄的银监会推涨二三线城市房价

    银监会无异是房地产调控错误政策的主力军。07年的9.27房贷政策,才是08年整体经济衰退,土地流拍,供应量急剧下降,09、10年的地价房价暴涨,实质上还是供应出了很大的问题。和07年房价地价暴涨,是05、06年土地供应量急剧下降的直接反应。

    04年8.31之后的土地供应,由万马奔腾的土地整理到国土储备中心独家垄断之间,没有充足的准备期,使得土地招拍挂政策,成为加剧土地垄断,同时供应量下降的主因。但是,当局从来不找自己政策的失误,把所有罪责推给市场化运作的开发商,并且虚弱的道德评价,更是无的放矢,找错了施政对象。

    网上盛传的银监会主席刘明康在2011年三季度分析会上的讲话,有这样的一段:

    “根据国务院形势通报会议前的专家会,我们会领导出席了几次,我去了也正好听到,房地产巨头的代表说,从今年4 月份出现负增长以后,大中型城市新建住宅价格指数的同比上涨,从正变成负,估计还有三到五个月的时间就顶不住了。这个他们认为是个好事。

    因为据他们的统计,五大城市的空置率还是很多的,因此压缩去库存化的同时,房地产市场往下走,就真正的房价往下掉,负增长出现在三个月以后,他们估计很多公司撑不住,他们也呼吁,也有助在开发商这个领域里面,中国现在一万多家开发商,应当按资质,按能力,要进行一次彻底的大规模的重组。

    当然请到国务院参加形势通报会议大的房地产商都有自己的研究所,他们做的PPT 做得很漂亮,也是做得很好的一个统计,他对安居工程的建设,估计也是积极的,对商品房的下游的影响,还是很大的。当然他也讲过今年一千万套,明年一千万套以后,政府应当有一个评估,到底市场供求会不会有什么变化,而不是每年一千万套,做完五千六百万套拉倒,这当然是他们专家之词。

    但是我要告诉大家的就是,我们的宏观调控在这个领域里面的效果也逐步显现出来,同志们在这个方面也配合国家做了大量的工作,名单式管理,适度的退出,搜集房贷的尽职调查的要求和居房的开展,都使这个行业逐步出现了一些健康的状况。你看现在房屋中介机构大量的破产和退出市场。”

    刘明康的所谓健康,实质就是垄断的加剧,就是中小企业的倒闭潮。但是我认为在一个完全市场的情形下,一定要有市场上的活跃分子——小鲶鱼的存活机会。只有更多的中小企业存在,才会有房价的稳定,而不是目前一线城市限购下的二三线城市暴涨。这是很简单的道理。

    昨天到石家庄市场考察项目,业内同仁表达了对石家庄市场的看法。可以回忆的是05年顺畅抢滩石家庄市场,带动顺驰蓝郡区域房价暴涨。目前的恒大万达,对石家庄房价过万,起到了决定性的作用。而二三线城市的房价,成为今年上涨的主力,更多的原因是实力房企的抢滩登陆,如央企国企上市房企,都成为二三线城市房价上涨的主力。原因是不论是全国销量,还是信贷的能力,中小房企没有任何优势。但是,信贷的偏向,实力房企并没有真正的紧缩日子可过。那么寄望于信贷紧缩达到稳定房价的目的,政策找错了方向,也找错了人。

    十年来我们最大的失误在于反市场化运作,错误的导向,使得央企国企大鳄在各行各业涌现。两桶油的价格垄断有目共睹,强大的中石油中石化已经尾大不掉,也自然无法阻止两桶油造成的油价快速增长。中小民营制造业的倒闭潮,资金流向房地产领域也在情理之中。而房企大鳄的实力强劲,特别是06年制造业危机之后,众多的产能过剩行业的央企国企转入房地产领域淘金,完全不一样的信贷支持政策,使得中小房企的开发能力受到资金成本的限制。

    那么扩大二三线城市的限购范围,可以把大鳄从二三线城市挤入四线城市,一旦政策效果显现,房企大鳄们转入四线城市的步伐加快,中西部的房价,也必然在快速增长的通道上。所以,目前的政策继续推行下去,绝不是房价稳定的手段,而是轮番推涨房价的努力。全国限购,一定是资金杀回马枪,重新返回一线城市投资炒房,是必然趋势。

    靠行政性调控手段,结局会与目标有很大的差距,甚至相反。不要指望大鳄会抑制房价,而是更多的小鲶鱼涌现,即使是行政手段,有作用的也是对市场小鲶鱼。保护中小房企不倒闭,不退出,才应该是政策方向。而倒闭中小企业的所谓愿望,只对中介行业有作用。中小开发房企只会通过各种手段,使项目起死回生,只是这个手段,很少是降价,而是兼并重组融资等等手段。而这种结果确实只有利于大鳄的垄断机会。

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