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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:市场重现一线房企拿地良机  

2011-10-16 03:31:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:市场重现一线房企拿地良机

    住建部政策研究中心副主任秦虹近日表示:限购对房地产市场和土地市场都产生了影响。在房地产市场方面,限购城市销售面积下降,投资性需求大为减少。

    与去年同期相比:限购城市销售面积总体出现下降,未限购城市明显上升。1-9月,下降幅度较大的为无锡、大连、杭州、南昌、北京,同比下降20%左右,而代表性未限购城市总体上升20%左右。

    在土地市场方面,1-9月住宅用地累计成交量,限购城市同比下降20.6%,未限购城市同比下降12.3%,全国同比下降8.9%,限购城市降幅明显高于未限购城市及全国平均水平。
    伟业我爱我家数据显示:8月10日,北京公示即将推出的土地共计37宗,集中推地的规模如此之大近年少有,其中计划在8月成交的住宅用地共9宗,目前有6宗顺利成交,其余的门头沟“限地价、竞房价”地块暂时无人问津,长阳亚吧河地块目前也仅收到一次报价,且为底价。

    而在严控政策越演越烈的2011年前8个月,北京住宅用成交33宗,比去年同期减少3宗,规划建筑面积439.3万平米,比去年同期下降28.3%,另外,据统计有6宗流标地块。

    当然,2010年的政策也是严厉的,2010年第一季度的天价地频现,导致2010年4月国十条,9月29日国五条的相继出现。但是,事实上,2010年的调控最终失效,也导致本年度的1月26日出台国八条调控方式。而二三线城市的房价上涨迅猛,新国八条出台势所必然。

    事实上,自03年开始的调控政策,从来没有达到目的,而07年9.27房地产政策的出台,对经济与房地产领域的伤害极大。也就是08年,以万科、富力为首的深圳房企,对形势的误判,放弃拿地成为主流。但是,现在看来,至少万科不再重演08年的短视。

    8月25日,万科以3.24亿元的价格,独揽丰台区一宗居住用地;8月30日,据北京市土地整理储备中心土地出让结果显示,北京的万科联合北京住总以7.343亿元成功竞得北京市房山区长阳镇区02-2-04等地块,折合楼面价5462元/平方米。出让公告显示,编号为48号的地块位于北京房山区长阳镇高佃二村,土地面积为10.5万平米,建设面积约6.7万平米,总建筑规模约15万平米。

    而9月1日,北京市大兴区的一宗住宅用地,拍出了9843元/平方米的单价,创下了该区域今年以来最高的楼面价,土地得主为万科、金地联合体。这是北京万科一周内在北京市场拿到的第三块土地。

    消息显示:8月25日竞得的郭公庄的地块是北京万科今年以来拿的第一块地,此前北京万科曾经4度出现在土地拍卖现场,但都无果而终。

    据万科公开的公告统计,今年1-7月万科在全国共拿地32块,但其中一线城市只获得2宗地块,广州上海各一块,其上半年拿地节奏的放慢在一线城市表现得尤为明显。事实上,对于今年下半年土地市场的判断,早在其今年6月的一场中期策略会上已经有所表露。
    今年6月24日,万科证券事务代表梁洁就曾公开表示,过去两年,由于一线城市土地供应紧张和土地竞争过于激烈,所以公司的发展重点的确在向二三线城市转移,但他同时也指出一线城市的即将到来的机会。
    还有一点,保障性安居工程用地成为2010年与2011年的重点。郎咸平最近对上海保障性安居工程用地供应的观点实际北京大概情况也如是。郎咸平博客里称:“上海声称80%的土地都给了保障房了,还给出了具体数据,说截至2010年的10月20日,上海市供应土地948公顷,其中764公顷是保障房。其中590公顷为动迁房,119公顷为经济适用房,还有41公顷的中小套型普通商品房,这样算下来,只有14公顷的土地是真正用于保障中低收入者的公租房。”

    保障性安居工程,开工是滥竽充数的开工。今年大量的保障性安居工程是棚改、旧改等等居民的回迁房,更有个别城市大量的利用国有划拨土地建设单位内部职工的经适房,工业区的大量集体宿舍,户型从年初的60平调整成40平为主的公租房,而廉租房却是一直存在的。可以说,保障性安居工程的实质是把一直存在的开发企业一直做的,一直配建到商品房小区的各类保障房项目,旧城改造项目改个名字,加入到了政府政绩中,真实的市场并没有多少影响。

    2010年,土地供应集中于保障房用地,全国大约占比70%左右。与此同时的是商品房用地大幅缩减,长此以往,商品房用地供应与需求,一定是严重不配比的。但是,同一出口的土地供应,很难兼顾商品房与保障房的配比。这也是万科在调控最严格的情况下,开始积极拿地的主要原因。

    调控再严厉,限购再强烈,却没有根本改变需求,只是遏制需求的努力,但是不可能消灭需求。而目前的土地供应,主要城市都转入了城市拆迁改造。那么,从时间上考虑,一个城中村或者旧城改造的项目,短则两年,长则五年的三通一平到七通一平的过程是无法超越的。

    实际在2004年土地招拍挂严控政策下,由于地方没有土地储备的准备,造成05、06年的土地供应严重下降。这才是2007年土地价格暴涨,引发房价暴涨的主因。只是管理层无视这种失误造成的局面。

    我们目前的政策,造成上半年房企拿地放缓的同时,也必然影响到土地收储到上市的速度。那么,土地在未来的两年内,一定是商品房用地的减少。而市场预期是未来两年的需求释放是阻挡不住的。而目前的绝大多数房企的观望,才是超底拿地的好时机。08年的保利是榜样!

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