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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:9年房地产宏调是历史性的“国内玩笑”  

2011-10-18 06:50:22|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:9年房地产宏调是历史性的“国内玩笑

    我们的房地产宏调起自2003年6月12日的121房贷政策。虽然被随后出台的国务院18号文完全否定,但是,我们看到的是,由于各部门各自为战,没有统一的规划和管理,一次次的调控措施,基本走向了目的的反面。

    2003年8月的国务院18号文,在改革开放普遍富裕的情况下,把住房产业作为国民经济的重要支柱产业,本来是最大限度的满足人民日益增长的物质与文化生活需要的必然。而且,中国的房地产市场化过程,是在建国初期的土地改革,与98年前50年的福利分房历史之下的改革,也是在高自有居住率状态下的启动市场。应该说,我们的基本居住早已满足,但是,居住水平却十分有限。

    商品房市场的最初,也是在土地承包经营权30年的基础上,而98年,农民土地承包经营权,从78年改革开放算起,承包经营已经达到了20年,剩余的10年经营权,在土地国有概念下,国家征用土地,只需考虑10年的地上物与青苗补偿即可。这也是最初还存在土地无偿划拨的可能,产生了天通苑与回龙观这类真实的经适房的土地原因。而目前的无偿划拨,只是地方政府把土地出让的净收益让给开发保障房的企业,而事实上,征用拆迁安置过程的成本,政府已经没有能力做到。这也是最初70%经适房与30%的商品房设计,根本无从执行的真实原因。

    所以,对土地财政的全民错误理解,把一切责任完全归于政府,特别是地方政府,完全是错误的,是对房地产市场化过程的来龙去脉根本无知的表现。最初的回龙观,天通苑经适房项目,与周边的商品房部分的房价并无太大差距。只是在02年监察部与国土部等部委联合出台的土地招拍挂政策,04年突然一刀切的8.31大限之后,土地价格突然飞速增长,才把无偿划拨土地的经适房与商品房的土地成本拉大差距,显示出经适房的优势。

    那么,现在批评老的经适房项目卖给富裕人群的事实,也就没有任何道理了。事实上,经适房的最初产生时期,由于配套不完善,交通并不便利,并不被市场追捧,而普通消费人群,根本也不具备购买经适房的实力。

    但是,我们错误的选择了收紧地根与银根的双紧政策,高层认为:只要是不给地,也不给钱,房价必然跳水。这种脑子的进水程度,我认为是一脑子进了整个太平洋的水!只是在09年,我们才意识到,必须靠加大土地供应,才能遏制住房价的涨幅。

    明明是市场供求关系出了问题,明明是04年8.31大限之后的05、06年土地供应严重下降出现问题,才造成的07年地价在拍卖的情况下,在央企国企产能过剩企业与中小制造业危机,大量资金转移至房地产造成房价地价暴涨的局面;明明07年的银监会9.27房贷政策导致08年的行业萎缩,并造成08年全年与09年上半年土地上市量严重下降,导致09年下半年到2010年住房供应总量下降,导致消费者恐慌性追涨,但是,我们又一次把责任完全归于开发商的道德血液出了问题。高层的错误,被完全规避,这是不顾事实,也不会得到市场的认可。

    那么,只能选择更加蕴含市场风险的限购限价限贷,打压投资性需求的努力,目前已经开始打压首套房需求。而事实上的保障性安居工程,却与普通消费者关系不大。目前的政策,只是筑坝堰塞湖!八越筑越高,未来的风险也越来越大!

    只剩下赌气了,市场手段的缺失,已经把调控逼向了死胡同。调控,实在是历史性的国内玩笑!

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