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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:楼市第四季度部分促销但绝不是拐点  

2011-10-20 20:02:29|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市第四季度部分促销但绝不是拐点

    10月19日,由和讯网联合全国工商联房地产商会共同举办的“第二届地产金融创新峰会”在京举行,峰会主题为“变局下中国地产价值新方向”。

    亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存接受和讯网访谈时表示:首套房贷利率调高对房价拐点基本没什么影响,整体上,房价无拐点。只有个别项目、企业房价调低。今年第四季度可能是购房者的阶段性买点;今年住宅限购会给北京市造成未来两年用地供应量严重下降的局面。只要需求压不住的话,整体供应量和需求配比会严重地失衡,会蕴含着未来两年之后的北京房价将面临又一轮新的暴涨。
    陈宝存表示:九年调控实际上开了一个历史性的国内玩笑。实际上这十几年的调控根本是对整个形势,房地产发展的趋势,对于房地产给社会创造的价值,以及住宅产业是未来三十年最大需求的歪曲,所以我认为这个调控一直都是错误的,我一直狠批调控,它不会有什么积极效果。

 

  以下为访谈实录全文

  1.首套房贷利率调高对房价拐点有否影响?基本没什么影响,我们一直认为是媒体在制造房价拐点。

  和讯网:首先欢迎陈宝存陈会长作客和讯。

    陈会长您好!大家最近比较关注商业银行的首套房贷利率调高了,会不会对开发商、购房者投资需求和刚性需求产生什么影响?

  陈宝存:我认为基本没什么影响,因为现在主要问题很多钱都放高利贷去了,实际上银行他没有什么钱,银行再提高利率也不如高利贷赚钱,实际在我们看来银行就是“趁火打劫”。现在的时间段也是原因,第四季度就是没钱可贷,今年至少四季度贷款总量会实现下降。以前是有钱没处贷,现在高利贷盛行,很多银行已经放高利贷了,这样联系到实际第四季度贷款总量是下来的,不可能上去。

  陈宝存:今年第四季度,我想房企尤其是大型的房企,资金还是宽裕的。首先,前三季度销量已经远远超过2010年前三季度的销量,甚至像万科前三季度销量已经基本上达到去年全年的水平。所以我不认可什么资金链断裂的预测。很多媒体现在单看9月份的销量下降,我认为你把1—9月份的销量合并积累行不行?没有人这么说,所以我们一直认为是媒体在制造房价拐点。2008年我就是这么说的,实际上整个拐点是以媒体为主唱出来的,当然责任不在媒体,很多无知的专家在歪曲整个行业的发展规律。所以,我认为商贷稍微提点利率的话,它除了是伤害一些刚需,今年的购买人群,给他提高些成本,别的不会起什么作用。

  和讯网:我理解陈会长的意思有两点,第一,银行提高利率只是为了创收。

  陈宝存:第四季度贷款没钱,就提高一点利率,创收。

  和讯网:第二,对刚性需求的人提高利率,就是提高月供问题。

  2.九年调控实际上开了一个历史性的国内玩笑

  陈宝存:我们九年的宏观调控政策本来目的是雷劈犯了罪的神父,但是打歪了,雷劈了纯洁的修女。根本没有见过任何积极的效果。昨天我说九年调控实际上开了一个历史性的国内玩笑,国际玩笑是抬举它,实际上这几年的调控就是一个国内玩笑而已,根本是对整个形势,房地产发展的趋势,对于房地产创造的价值的歪曲,以及住宅产业是未来三十年最大需求没有看到,所以我认为这个调控一直都是错误的,我一直狠批调控,它不会有什么效果。

  和讯网:您说调控应该怎么办?

  3.未来两年之后的北京房价将面临又一轮新的暴涨。

  陈宝存:没招,至少这么多年的调控双紧是错误的,既紧地根又紧银根,现在紧了银根带来紧地根的后果,实际上改变不了紧地根的模式。北京住宅用地去年同期卖了600亿,今年却降至卖300亿,这要出问题了,未来住宅用地的供应量是严重下降的。

    今年仗着商业金融用地的出让,现在北京前三季度达到了800亿。但是,为什么北京商改住流行?其实是商业项目本身早就超量的,这是有很大风险的,我一直认为中国商业地产是有巨大风险的,但住宅是缺量的。今年住宅限购会给北京市造成未来两年用地供地造成严重下降的局面,只要需求压不住的话,整体供应量和需求配比会严重地失衡,会蕴含着未来两年之后的又一轮地价房价的双双暴涨,最后就是这么个结果。我觉得这些话必须要说了,再不说,它实际上是未来北京出让量下降已经影响到土地收储的地,收不上来地。

  和讯网:你觉得根本在土地这儿?

  陈宝存:是的,根本在于土地,北京这个城市一年进来60—100万人口,土地上不去,肯定是供应量的问题,当然可能三四线有些城市供应量太超了,它实际上是按2020年的规划做土地的收储和出让这是有问题的,没有达到那么多人口。但北京新增的人口太多了,每年官方数据也是50万人口/年的增长,实际上像我这样暂住证不办的人还很多,所以需求这块没法预计,北京的需求太大太高。

  和讯网:虽然是没法预计,但肯定是供不应求的,所以它推动未来房价的上涨?

  陈宝存:未来30—50年都改变不了的局面。

  和讯网:您觉得房价未来会往上走?

  陈宝存:他压是压土地的供应,从土地收购、土地出让环节都给压下去了。

  和讯网:如果这样的话,房地产投资岂不是一个很好的行业?(

    4. 房地产黄金十年结束了,白银三十年开始了
  陈宝存:我一直有一句话,房地产黄金十年结束了,我说白银三十年开始,还有青铜五十年,黑铁一百二十年,只要有人类就会有房地产的需求。
    和讯网:陈会长您的意思是永远看涨的。
  陈宝存:有中国楼市春天派的四大掌门人之称的我们就剩任志强和我俩个一直坚持了,我们不是不讲政治,我们更讲政治。但作为开发商的代表,要把现在的政策造成什么样的后果讲出来,不是跟政府较劲。目前这些政策这么多年以来最后达到什么结果我们看的很清楚了。一般情况下都会走到事物的反面,现在更要走到事物的反面,没起作用起反作用了,这是一个不好的结局。
  和讯网:您做高端豪宅的研究,最近一个消息是上海的星河湾价格松动了,一般豪宅是价格里最坚挺的一部分,它已经松动了。
    陈宝存:不光星河湾,北京还有一个李嘉诚的项目也动了,没有问题。前段时间微博上传,老任说要剥到只剩裤衩,潘石屹说只剩棉袄,我说二八月乱穿衣。
  和讯网:您觉得穿裤衩和棉袄不重要,要根据自己的体力。
  陈宝存:是的,我以前搞过15年的国际旅游。原来我们就理解不了,很多年轻力壮的老外冬天也穿背心,也能抗,现在就是这样。现在二三线城市的中小企业真正的运作规律,行业外是不可能清楚的。以前我是做三四线城市,在我们看来银行是过继的儿子—指不上。尤其是民营中小企业要指望着银行就是笨蛋到家了,很多时候不指望银行,有各种手段。
    当然我实在没手段了,而且这个项目本身立项就是为了卖,我不会出售或者融资吗?中小企业资金链的问题,至少潘石屹说了几年的收紧信贷、中小企业资金链必然断裂的“百日巨变论”都没有实现,我觉得老潘就是吓唬中小企业的,新进入行业的中小开发商还不懂得这个行业规律的时候吓唬人家,把项目拿过来。所以你看老潘,一直是接二手项目。
    5.中国前三十强的房企最后一名也比去年增长44%,这些房企的日子很好过 
    陈宝存:实际上中小企业的运作规律有各自的生存之道,比如石家庄很多的企业拿到这块地之后会搞团购,找四五个单位团购一部分出去,甚至团购50%,团购是在市场卖5000元/平米的地方我卖3000元/平米,但前提你得把全部房款都给我,这样我所有的资金解决都来自于团购的前期。这相当于我让利以求资金,事实上,是降价了。石家庄这种团购比较盛行的城市,老百姓会得到很大的好处,下降50%、60%的降价。这是开发商解决资金问题的最好手段。
  陈宝存:如果找资金融资,资金方恨不得把我的孩子(项目),这个项目都给我抱走,与其如此还不如给老百姓让利,这样的房源是给市场低于40%、50%卖掉,剩下的50%,资金解决了,就按市场销售走。这种项目,即使一般公开说市场价是5000元,可能它最终的销售收入不过平均3500元,这些中小企业地区不会因为银行的信贷收缩而倒闭。
    现在二三线城市大量是上市房企,一线房企已经到三四线城市做的,比如一线房企是把一线城市作为品牌推广的考虑,把二三线城市作为扩大规模,增加利润的考虑,这样的房企销量非常好。新浪有一个排名,中国前三十强的房企最后一名也比去年增长44%,所以这些房企的日子很好。个人有个人的生存之道,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,现在的政策却是试图扼杀小鲶鱼,养大鲨鱼,这样的政策就不对头了。
  和讯网:不管是潘总的棉袄还是任总的裤衩,您说的抵抗力是各个房企本身的布局,市场营销方法和自己的抵抗力?
  陈宝存:这和现在的天气差不多,二八天乱穿衣的时候。(今天我稍微规矩了一下,要不然还穿着短袖)确实企业和企业是不一样的,而且要了解中小企业的运作规律会清楚,实际收缩信贷对中小企业影响不像想象中的那么大。以前他独立把这个项目做完,赚5亿,现在我做不了了,卖给资金方,我赚2亿行吗?谁说项目死了?根本就没有中小企业倒闭的道理。所以你说它倒闭,实际是他觉得这个行业不好干不干了,好干就干,不好干,反正这个项目已经搭起来,就退出这个行业,卖给别人。
  和讯网:如果这个政策只起到那么微小的作用,就您所了解的面,应该怎么样最恰当地来做呢?或者到底需要怎么入手,采取什么样的政策,包括地根或银根?
  陈宝存:这是全社会误传土地财政。为什么我敢说,因为这些年我做一级土地开发,我把土地来源的问题基本研究透了。
    下面的城市通过土地出让收入实际是把土地一级配套,各种管网配套一起做了。一级土地整个征收,拆迁安置这些东西都要做。今天早上我在微博上也在说这个道理,大家说征老百姓的地怎么是10万,但他拆迁可不是10万,有可能是150万。加上大量的公建用地也不赚取利润,也就是我收了百姓的地,可能这个地区修路就要几百亩、上千亩,综合下来收农民的那部分耕地是10万,但整个区域的一级开发就达到了200万,但没有人说这个,也没人懂这个,所以很多人就误传。
  陈宝存:实际北京这样的城市,五环以外配套不齐,要想把它整个完善的话,需要做的配套是很多的,这些东西从哪儿来?包括城铁,要配套就要靠土地出让,这些政府都要大量花钱。这个完全误传土地财政的信息,就会造成压土地出让价格一直寻求压房价。土地出让环节,实际大量的城市都是要求配建保障房的,很多保障房就来自于配建。北京今年保障房配建一个项目居然72%是保障房,据说现在60%要配建保障房,这样商品房肯定是高价。商品房又不让卖了,所有保障房实现的话,必须依靠商品房热卖,钓鱼台30万一平你却不让大卖,又不是老百姓的钱,你让他卖不也可以吗?所以作为正常商品房才能做70%左右的保障房,才能做城市保障配套。现在这边商品房不让卖,相当于保障房不让做,所以我说政策就像脑子进了一太平洋的水的人制定的。
  陈宝存:这样的格局,我们滥竽充数的保障房也就大量开工了,但是我说两年以后这都是一个烂摊子,有开工没有完工的,让后面怎么投入,公租房不赚钱,经济适用房不赚钱,经济适用房其实等于老百姓集资买房。实际保障房是棚户区旧城改造为主的三旧改造,占今年1000万套的40%,这和被拆迁与被改造的老百姓有关,但毕竟需要市场销售比较旺才行,商品房热销才能完成后面的公租房配建。
  和讯网:还有商品房该怎么卖才能补偿保障房的差价?
  陈宝存:是的,因为地方政府决不可能拿财政收入给你做保障房,决不可能。
  和讯网:除了这两点之外还有别的建议吗?
  陈宝存:实际我是最早提限购的,2009年我提限购的,当时我说限制80后买房。为什么要限,这是行政手段,未必是市场手段,问题是土地真的供应不上去。
  和讯网:您说的限购和现在执行的限购令有区别吗?
  陈宝存:有点像,我当时说的是用市场手段,我用严格审贷使80后、90后没有准确的收入证明不批贷款。那样的话,不至于出现美国次贷危机的情况,得照着收入买房,现在的问题是倾全家之力买房也存在收入证明不准确的。当时,也倡导转变居住理念,转买为租,现在的政策恰恰走的是我当时的思路,但我当时说的时候多少人骂我。
  陈宝存:比如北京去年第四季度的土地出让现在实际70%多都是没有拆迁的毛地,这就出问题了,这些毛地,这些城中村是毛地就卖给开发商的,开发商要把整个城中村改造完的话需要5—8年,所以现在北京市场真的无地可供,尤其四环、五环以内。如果我们的市场搞到所有老百姓、80后、90后拿工资买房的话,这种房子想生产都生产不出来。
  和讯网:您认为应该从金融角度限购?
  陈宝存:应该通过市场的方法限购,而不是限制外地人买。我觉得这个政策最好还是采用市场手段,哪怕来北京的人口挤出,也是用市场手段而不是用行政手段。
    6.今年第四季度是购房者的阶段性买点
  和讯网:尽管很多新闻头条说松动,价格拐点下行,您还是觉得房价是看涨的?
    陈宝存:阶段性买点的意思也有一个可能,价格要松动,个别企业,个别项目,特别是北京五环以外的区域原来期望值太高的,去年在暴涨的,现在回调了,这种该买就买了,第四季度有这个点。可能不对,但我认为第四季度肯定是信贷最紧张的时候,但明年第一、二季度不会的,除非银行不干了。钱放仓库里长毛吗?
  和讯网:第四季度是买房最好的时点?
  陈宝存:因为房企要做年终结算,所以它是有压力的。我看微博上说明年三季度,明年10月份是拐点,先别说那么长,先说半年或三个月,结算期过去之后,明年一二季度信贷不会那么紧。
  和讯网:我们简单总结一下今天的访谈,部分拐点但不承认全部拐点,四季度是买房的最好时机,因为银行信贷比较紧缩。
  陈宝存:是的。
  和讯网:谢谢您的观点!(全文完)
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