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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:房价怎么降会再怎么涨回去  

2012-01-25 18:41:20|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:房价怎么降会再怎么涨回去

《中国地产总裁》杂志——

专访中国低碳产业联盟副主席,低碳产业联盟房地产分会会长陈宝存

本刊记者/张金凤 摄影记者/陈娜

    当楼市“量价齐跌”被媒体疯狂宣扬并风卷残云般横扫整个房企市场,当楼市“唱衰”言论以绝对压倒性优势涤荡购房者的心理底线,当楼市到了“抄底”的紧要关头的专家预测充斥各大荧屏时,陈宝存认为,“中国未来五年的地价和房价会翻番”,并坚定高呼“房价怎么降会再怎么涨回去”。

    陈宝存一直看好房地产市场,“只要有人类就会有房地产的需求”,因此,他用“白银三十年”给未来房地产市场作了预测。采访中,他也一再肯定了在房地产市场中“富裕阶层”的作用,“实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群,而不是穷人。”

 

信唱衰言论 定吃大亏

   《中国地产总裁》:无论在任何场合,您对房地产市场都表现出一种极大看好的自信,您的这种自信是否有点“盲目”或者“过头”?

    陈宝存:一点都不“过”,我对房地产市场的看好,包括我提出的未来房地产“白银三十年”的看法,都是基于中国人的居住理念、住宅情节和传统财产观考虑的。中国人往往会把住房看成是他的第一种需求,“不吃不喝也得买房”。不只城市人,在农村,为了娶媳妇,借钱也得买房。再者,中国人买房绝对不会为了自己买,都是为子女考虑,为后代买房。另外,把房子作为财产传续下去的观念也是难以改变的。

    我认为五年内中国的地价、房价会翻番。现在大家都在说房价降了,降在哪儿?北京三环以内的房价,某机构的数据显示涨了11%。而像大兴,房山,通州这些地方确实降了,但他们现在销售的是2007、2008年拿的地,那时地很便宜,现在有降价的空间。但是2009、2010年拿的地要维持现在万元的价格就太不可能了,所以怎么降的肯定会再怎么涨回去,这是肯定的。

    北京四环以内现在没有数据显示降价,而北京主城区的豪宅8-12万一平的很多,只不过现在上不了市,没卖。要是把这些豪宅都充到北京的房价里去,根本不可能是现在一万九的均价。实际上通州的价格,现在对比廊坊、对比周边地区房价,应该相对便宜多了,但是老百姓不会买,“买涨不买跌”。老百姓现在需要的是一个合理的引导,这个时候要是听了房价唱衰的言论,势必要吃大亏。

 

现在的开发企业没有难的

   《中国地产总裁》:既然您说的房地产现在仍发展的一片大好,那么绿城之前出现的“被动”局面又说明了什么?

    陈宝存:咱们国家从2003年开始调控,但是今年的政策严酷的程度跟2004年比差远了。2004年我们公司自己的项目做不了,想到转让,最后项目用了三个月的时间才转出去,但是在那种情形下,很有可能转不出去,如果转不出去前期投入就白费了。那时候普遍是灾难性的市场,就像战乱的时候,恨不得把自己的孩子吃了。现在的开发商都是按住自己的项目,“亲生的孩子”谁愿意丢?就“借点奶”先把“孩子”养大。现在只要手头有项目的开发企业没有难的,大家听到的难过,实际是原来想赚十个亿,现在只赚八个亿的问题。

    绿城存在的只是切割自己项目的危机。只要他肯拿出一个项目,自然所有问题都解决了。打个比方,现在一个开发企业有16个“孩子”,哪个都是“亲生”的,都不愿意送给别人。最好的方式就是别人注入资金一起干。现在在北京拿一个项目有多难,连潘石屹都拿不到地。这种状况下,拿到地的相当于都是难产的孩子,谁能舍得被拿走?

    2004年的时候一块地可能倒了六七手,但是到最后都赚钱了。当时,很多企业也没项目,北京当时4000多家企业,没项目的倒一块地也赚钱了。这中间倒得就是土地的增值,所以一直都说房企难,但是日子都过的很好。只是这几年倒地的幅度越来越慢,当然具备倒地资格的企业也越来越少。这才给央企国企机会,但是哪个项目都不会死。就算实在是开发不了的烂尾楼,给谁也都不愿意,只有在那烂着几年,但是项目方还在。

 

   《中国地产总裁》:烂尾楼闲置的时间是有一定的期限吧?

    陈宝存:有这个规定,但是任何地方政府都做不到,因为各种产权问题,最终想收回的时候就会发生别的问题。如北京的摩根,牵扯的利益太多。这种闲置尤其是市中心的写字楼的烂尾,涉及的产权问题太多,根本没法清算。实际上这两年国家也一直在查闲置土地,闲置土地存在的问题是,拿北京为例,北京2004年的时候一万公顷,15万亩土地就确立了一级开发的项目,但最后能做成的这15万亩的不足一半。因为拆迁等问题在那闲置。闲置不是因为开发商不想干,确实是一些钉子户不让拆。北京去年、前年的土地出让已经成了毛地出让,地拆迁不了,直接就给开发商自己实施拆迁。

   《中国地产总裁》:您一直都坚信开发商“不差钱”,那前段时间传出的开发商跳楼事件,您如何看待?

    陈宝存:像这种根本就不是开发商,只能说是投资商。这种人原来对市场预期特别好的时候,能拿到了四五十个亿,现在市场不好了,借别人的钱本息都收不回来。这是搞投融资、私募经常出现的情况,发生这种事,只有跳楼以谢罪。国家年年在调控,而且年年都不知道怎么调,调了九年,实际上这些搞融资的投资商的路也难走了。唯一不难的就是真正有项目的开发商,他的难题只是在于赚几个亿的问题。

   《中国地产总裁》:现在各种融资渠道的涌现,包括PE这种私募的迅猛发展,是不是能从另一方面印证开发商是缺钱的?

    陈宝存:开发商本身都是白手起家的,没有一家不缺钱的,而且开发商不是做一个项目就甘心的,他在谈一个项目的时候,后面可能还有一大堆的项目。哪怕是一个小县城的开发商。他们预期提的比较高,所以永远是缺钱的,而且越有钱的越缺钱,因为要做的事情太大。这实际上就是一个扩展的心态。现在这种情况下,不扩展,守着一个项目金娃娃,就自然不会有压力了。

 

中国做贡献最大的是富裕阶层

   《中国地产总裁》:拆迁问题一直是各方比较关注的问题,关于拆迁背后引发的一些问题也值得人们深思。您认为拆迁条例中的具体标准为何迟迟推不出来?

    陈宝存:拿北京的锣鼓巷居民为例,原来的四合院经过加盖早已成了一百多合院。北京主城区疏解人口调查,这个区域的拆迁户讲一个故事:有一钉子户,8平米得到了1500万补偿。这边成为拆迁户的预期了。在城市发展进程中,城市居民和城中村居民只要做好钉子户,就会把房子、车子、工作问题都解决了。这就是目前拆迁中的现状。

    国务院的拆迁条例是没有具体标准的,各地按当地的情况出台拆迁标准,也是个难题。真正拆迁一个项目,实际上一级开发要做很多东西。拆迁之后,还有很多事情要做。管网、道路要占很多土地,加上现在规定需要更多的绿地等相关的配套设施等,花费更高,更是让拆迁陷入两难境地。

    像这种大量的成本转移到了土地一级开发上了。中国城市变化如此巨大,实际上开发商起到了巨大的推动作用。开发商作为资本运作者,是组织者,资源整合者。中国的城市建设的功劳完全是已经买商品房的人群。而现在却得不到老百姓认可。老百姓守着这么好的路、公园以前都是没有的,这些都是以前购买商品房的人群花的钱。而以前能买得起商品房的人都是富裕人群,所以,实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群,而不是穷人。穷人创造出来的财富,通过税收当然也有一定贡献,但是买房交税之后,反而是富人又承受了太多太多的成本。

 

“挂羊头卖狗肉”的养老地产

   《中国地产总裁》:随着人口老龄化速度的加剧,加上国家调控政策的影响,不少开发商正在进军养老地产。目前,我国养老地产处于怎样的阶段?

    陈宝存:我国现在早就停止批别墅了,但是为什么还有这么多别墅存在,其实就是养老地产、旅游地产“挂羊头卖狗肉”。廊坊、天津大量的项目都是养老项目,太盲目了,养老地产应该慎重。

   《中国地产总裁》:国内是否有纯粹的养老地产?

    陈宝存:有,但是都亏。天津有个六千亩的项目,建了60个床位的一个养老院,据说到现在只卖出去一张床位。名义上说是为了和谐社会的建设,其实是为了从政府手里低价拿地,现在说养老基本都是为了套政府的优惠政策。

   《中国地产总裁》:由于对现金流的影响,房企现在多选择散售为主,而很难考虑长期持有经营。您认为如何实现养老项目的盈利?

    陈宝存:应该说现在暂时还不具备完完全全独立的整个区域的开发项目,不可能存在盈利空间。上海的亲和园养老项目,投入很高,据说也不怎么赚钱。我们做市场调研就发现,比如在廊坊建养老院,一年交年费20万。有多少人能有闲置的20万去交年费的?另外,居家养老占整个养老的大约95%,这很难改变。中国的孝顺是父母在身边,有钱人要是把父母推到养老院是不孝,这种观念难以改变。这样,没钱的送不出去,有钱的不愿意送。所以,中国目前不适合大规模的推社会养老。

    现在新开发的养老项目都是冲着有钱人来的,但是养老项目相关的配套医疗设施等难以跟上。老人最害怕的是什么?一是孤独,二是生病。养老院一般都在边缘地带,这些地方不可能有好的医生。怎么把好医生弄过去,这是最重要的。现在最大的问题是旅游地产,商业地产,文化地产实际上都是泡沫,这一点是致命的。但是,住宅地产200年不会有泡沫。

 

住宅地产200年无泡沫

   《中国地产总裁》:住宅200年不会有泡沫?

    陈宝存:我一直认为海南才是中国最大的泡沫,因为海南大量商业地产的存在。成都一个城市竟然立下150个城市综合体,泡沫也是巨大的。包括在北京都能感觉到“住商倒挂”的现象,在整个城市规划中,过渡配比了工业用地和商业用地,商业用地和住宅用地的配比应该是1:5、1:3左右。商业用地出价值,它拍卖的时候出价高,这就是成都出的最大的问题,150多个城市综合体项目都成商业,居然没有住宅。

我说未来房地产发展,如果把前十年定义为黄金十年,那未来的三十年,必然是白银。人类住宅需求是不可能降低的,随后还会有青铜时代50年,黑铁时代120年。只要有人类就有房地产发展。

   《中国地产总裁》:您说的这个白银、青铜、黑铁,包括您对时间段的划分分别是30年、50年、120年,是不是也说明了未来房价最终会回归到一个平稳的状态?

    陈宝存:这是必然的,刚才一直说的实际上就是土地价格一直增长的问题。如果土地价格平稳,房价必然平稳。开发商在市场上是竞争的,但是决定价格却是老百姓,需求推动价格。当拆迁量和生产量一定的时候,大家都去买房,必然导致价格疯长。这是市场的问题,也是选择的问题。如果国家搞分配的话,将会是最差的机制。财产平分,会给很多人心里上造成新的不平等,人类需要的是差距。

    我经常说一句话,成功在大兴,你往昌平走得急,你越努力离成功越远,你穷你活该穷,“80:20”法则是正确的。北京房价八千的时候为什么不抢,人们永远都是在等房价涨的时候抢。

 

公租房势必无法推行

   《中国地产总裁》:那现在买房合适吗?是否可以“抄底”?

    陈宝存:永远都要反其道行之。当大家都觉得抄底的时候,这个良机已经失去了。明年的政策,政府已经反应过来了。这次中央工作会议也指出,加快商品房的供应,鼓励房地产市场健康发展。这说明在加快保障房建设的同时,商品房也要加快。但是商品房加快,没有政策扶持不行。当时国家四万亿救市,就有人跟我争论,说十大产业振兴规划没房地产什么事。我当时就说,房地产什么时候需要你振兴了?

    2009年,我就倡议限制、遏制80后买房,同时要转变居住理念,转买为租。现在都一一实现了,现在限制买房,连刚需也限了。而公租房廉租房这类保障性住房就是冲着租赁去的。绝不可能让80、 90后这四亿人都买得起房的,否则就会出现灾难性后果。

   《中国地产总裁》:我是不是可以把您刚才对公租房的看法,理解为公租房是为了变相压制刚需?

    陈宝存:不是,实际上我认为这是逼迫老百姓转变观念的做法,公租房势必推不下去。北京的几个公租房项目公布后发现租金比市场都高。这样,还推它的意义在哪儿?

   《中国地产总裁》:规定的是略低于市场价格吧?

    陈宝存:规定是规定。开发商一算,建公租房这点租金是赔钱的,会干吗?实际上十二五期间,完成3600万套以后,住建部已经说得很清楚了,要转变这种方式,转为现金补贴。这是最好的方式。不要再大量的劳民伤财去建房,现在整个市场的租赁价格是比较低的。什么时候才能显示公租房的优势,而且投资商认为投资还有钱可赚,就是我开玩笑说,现有的市场租金涨两倍到两倍半。

   《中国地产总裁》:您认为这种补贴方式是以纯货币补贴为主,还是需要加一些辅助性的手段?

   陈宝存:国家给你拿出来一部分货币,自己再从市场赚钱再去买,只能是这样。实际上现在大家都叫的保障房,正确的名称应该是保障性安居工程,包含棚户区改造,旧城改造。保障性安居工程要解决的是城市现有户籍人口的居住问题,这里面有一个自有居住率的概念,去年达到88.2%,就是88.2%的城市人口都是有房子的,但是他们居住水平很低。这就需要商品房卖高价来补偿。保障性安居工程针对的是88.2%之外的人群,谁会考虑外来人口?所以要想在北京生活,那北京还真不一定欢迎你。

    实际上现在所有土地都来源于老百姓,超低价格的征地最后损害的都是老百姓自己。叫房价高最后受害的也是农民。房价高,土地价格就高,土地价格高就得压制土地价格。高房价反而促成土地价格一点点涨,最终受益的应该是中国的所有老百姓。现在土地财政的概念、租售比等都是错误的。

 

调控——“筑坝堰塞湖”

   《中国地产总裁》:您预测房地产会有怎样的变化?您对国家的调控有何评价?

    陈宝存:除非首钢开始生产土地了,这车间里一天能加工出来几百亩土地来,房地产不会有太大变化。中国现在的土地早已没有了国家土地这回事,早就消失了国有划拨土地一说。如果把土地压制住,必然产生土地供应的又一次失衡。我认为现在所有的调控政策都在助推商品房房价攀升,我给调控一直命名为“筑坝堰塞湖”,这个一直应该是放流的,现在在这筑坝,到时冲下来的时候,必然是灾难降临。

我之所以对房地产市场特别乐观,是因为现在的调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求。中国的房地产市场,要想让他稳定了,首先上边就应该改变思路,现在这种方式肯定是最惨、最错误的方式。

   《中国地产总裁》:中国的高房价已经迫使一部分富裕阶层“逃离中国”,您认为这种现象的出现对中国实体经济会产生怎样的影响?

    陈宝存:到海外投资买房,现在有这个趋势,但是不会影响太大。因为他的工厂还在,实业还在,他也完完全全是借用整个银行信贷来做这个事。至于赚的利润成为自己财富的这部分,他到哪买房都是可以的。只是在国内买房,对整个城市化进程会有帮助。但是现在是抑制投资性人群的购买,他们只能出去投资国外了,这对实体经济的影响并不是很大。

    房地产拉动的行业太多,我当年提出的中国房价大跌,中国经济必然大减速,很多人不支持。如果单纯地压制房价,中国的传统行业一旦发生危机,将会有大批的农民工失业,就是生于五六十年代的这群人才是中国经济发展的基石,跟80后有没有房子没关系。所以,大叫房价大跌,压制房价,实际上是自杀行为。

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