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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:3.2亿平米待售仅够消化3个月吓得住房企吗?  

2012-12-04 07:21:26|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:3.2亿平米待售仅够消化3个月吓得住房企吗?
 
   12月3日的消息:中原集团研究中心发布的报告称,从几家公布年度销售计划的标杆房企情况来看,平均销售计划完成率达到99%,明显好于预期。华润、招商、中海均已超出年度销售计划。
    更有消息显示:11月各地新房市场可谓供销两旺。供应方面,中原集团研究中心监测的22个城市11月(11.1-11.25)的供应量已经超过整个10 月。而成交方面,54个城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位,成为2012年的月度新高。而来自上海易居房地产研究院的统计数据显示,截至11月 30日,上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅库存总量为8312万平方米。11月去库存化速度环比明显加快。
    再看看新房成交:链家地产市场研究部统计数据显示,2012年前11月北京市新房住宅总成交量达到108638 套,同比增长44.1%。扣除保障房后,纯商品住宅成交量超过8万,超出去年全年近4成。
    接下来我们看看调控最严厉的2010年与2011年的销量数据:2010年商品房销售面积104349万平方米(10.4亿平米)其中:商品住宅 93052万平方米(9.3亿平米);2011年,商品房销售面积109946万平方米(约11亿平米),其中:住宅97030万平方米(9.7亿平 米)。
    而自有待售房数据以来,我记忆中的待售面积有2.9亿与去年底的2.7亿之说。中国国家统计局公布,2011年末全国商品房待售面积27194万平方米。
    那么什么是待售房呢?我们见识一下概念,所谓的“商品房待售面积”不等于住房空置面积,商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中,尚未售出或出租的面积。
    全国661个城市,1636个县,合计2297个独立行政区,3.2亿平米分摊到每个县以上行政区3.4万平米而已,在调控严格的情况下,纯属正常村量。 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2012年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平 方米。即使按此价格计算,2.8万亿的销售额是2011年5.9亿销售额的47%,也即不足半年的销售。
    而商业地产占比越来越高的情况下,尚未出租的商业项目也掺杂在商品房待售面积中,那么,住宅待售面积纯属正常存量。我们不可能有达到预售就直接清库存的市场吧?
    很多人只看到了存量,却看不到未来的青黄不接。数据显示,2012年1至8月广州市本级土地出让金收入107.4亿元,仅完成年度预算的34.2%,同比 下降21.8%。预计全年广州市本级土地出让金收入185亿元,比今年年初预算减收129亿元。截至10月30日,北京市土地整理储备中心共成交126宗 土地,土地出让金总额为510亿元,远低于去年同期的831亿元,下降幅度38.6%。
    而按国土部数据,前三季度全国国有建设用地供应总量44.06万公顷,同比增长9.2%。但是我们注意看一下供应结构,基础设施用地同比增长36.1%,占建设用地供应总量的44.9%,同比提高8.9个百分点。工矿仓储和房地产开发用地同比分别减少0.3%和12.5%。 这是稳增长压力下,发改委重点审批城市轨道交通,地方建设用地配套加速的结果。基础设施用地大增的意义主要包含各个城市新区建设的压力。城市七通一平的配套压力大增。
    我们再看一下土地供应区域布局:东、中、西部地区供地分别占全国建设用地供应总量的37.7%、24.2%和38.1%,其中:西部地区占比同比提高 10.1个百分点,东、中部地区均有所下降。高速发展的东部建设用地总量的大幅下降,而城市人口增速最快的主要在东部,这样在包括住宅用地在内的所有建设 用地供应都在大幅下降。
    即使是西部地区:供地同比增长48.6%,其中基础设施和工矿仓储用地同比分别增长91.8%和29.0%。房地产开发用地:供应10.40万公顷,同比 减少一成;其中:住房用地供应7.14万公顷,同比减少19.1%。这也是国土部要求年内必须完成供地计划,违者将受处罚的原因。
    而住宅用地供应呢?国土部发布的今年前三季度土地市场数据显示,2012年前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷,占全年供应计划落实的52.1%,同比减少17%。而连续三年的土地出让完不成计划,造成新开工面积135014万平方米,同比下降8.6%。
    实际完不成土地供应计划的情况,在2003年开始的宏观调控以来的十年中,竟然有连续六年。在调控最严厉的2005、06、2008年,土地供应计划完成率均不超过60%。也出现过2008年,河北11个地级市,其中9个城市年度住宅用地供应为0的情况。
    我们一直强调调控实施的十年中,特别是最近三年,也就是2010年国十条开始的本轮三年调控,是筑坝堰塞湖。压制下的需求不能释放,却影响到了土地出让和 未来的土地收储。我们相信,房地产开发用地供应(包括保障房用地)仍将继续下降。主要原因是城乡征地与拆迁条例实施细则各地都没有主动出台造成的拆迁征地 无从实施。而一块地的一级开发,征地拆迁受阻之后的城市基础设施配套建设的速度必然受到严重影响。而国土部的要求是净地出让。而国土部的所谓完不成土地供 应必然处罚,受到两个因素影响:第一,即使供应出来,房企只要中心城区的土地,所谓的有效供应;第二,无净地可供。没有一个城市政府不想卖地,但是,拆迁 都完不成,净地出让也就是口号而已。
    有效供应不足,而限购与限贷措施一直影响到了消费释放。我认为正是由于此现实,我们不敢放开限购与限贷的行政调控手段。如此供需失衡的局面,何时才能根本性扭转?我认为需要30年的时间。
    不要担心需求不彰,城市化进程刚刚开始十年的中国,不考虑城市改善人群的改善需求,现有的土地供应都满足不了新晋城市人口的需求。当然,更多的新增城市人 口,是买不起房的,但是,他们必须租房,我们必须有成熟的能满足供应的租赁市场。而卖方市场的现状,告诉我们人口增量持续的城市,租赁市场供应的主动权一 直在户主与中介。这是正常的供需矛盾的体现。
    受冬季施工的影响,受到商业项目出租阻力的影响,暂时的待售是正常的。毕竟,现在的销售已经不是按照季节因素分为淡旺季。楼市的季节已经在调控政策的影响下,分不清淡季与旺季了,多一下待售存量,是房企的主动反应。我们大可不必替房企着急。
    歪曲市场或者片面的分析市场现状,恰恰是很多财经评论人的特点。我相信,房企对市场的把握能力,远远比这些人强得多。
    但是,我们还是要注意到楼市的地区差异,了解冰火两重天的楼市。这是房企必备的素养。至于商业地产的问题,也必须注意,一窝蜂的上马二三四线城市的商业地 产项目,一窝蜂的上马城市商业组合体,有很长的培育期。而旅游文化休闲养老,更需要很久的培育期。在我眼里,这些都不是有效供应。
    我们认为,未来有效需求严重不足已经成为定局。筑坝堰塞湖的楼市调控恶果已经显现。如果不是行政性强压,楼市释放,一定是以大堤冲毁的方式显现。那么,房产税也好,限购限贷也好,短期内必须是影响市场释放的决定因素。而房产税,悬着比落地好的多。
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